Jakie są etapy budowy domu? Projekt, pozwolenia i realizacja krok po kroku13 września 2022
Budowa wymarzonego domu to, co tu dużo mówić, poważna inwestycja i wieloetapowy proces, który stanowi ogromne wyzwanie dla inwestora. Najczęściej stanowi inwestycję życia. Znam też osoby, które budują już drugi dom, bo pierwszy jednak za mały, albo lokalizacja nie do końca odpowiednia. Jeśli zabieramy się do tego pierwszy raz, to najczęściej nie mamy wiedzy, jak to w ogóle wygląda i czego się spodziewać w kolejnych etapach.
Jakie są więc etapy budowy domu? O czym należy pamiętać, wybierając rozwiązania do swojego projektu? Zapoznaj się z aktualnymi informacjami, jak krok po kroku powinna przebiegać budowa wraz z omówieniem poszczególnych etapów inwestycji.
Etapy budowy domu jednorodzinnego
Zawsze marzyłeś o własnym domu, który będzie nie tylko komfortowy, ale także funkcjonalny, bezpieczny i urządzony zgodnie z Twoimi indywidualnymi preferencjami? Martwisz się, że czeka Cię wiele formalności, trudne decyzje do podjęcia, a także nieprzewidziane koszty i wiele stresu? W dzisiejszym wpisie postaram się przybliżyć proces budowy domu jednorodzinnego, tak, żeby uniknąć organizacyjnego chaosu. Omówimy zakup działki, wytyczne związane z projektem, kosztorys, ważne formalności, a także zakup materiałów oraz sam proces budowy nieruchomości. Budowa domu – etapy, sprawy urzędowe i niezbędne dokumenty!
Zakup działki
Zacznijmy od znalezienia odpowiedniej działki budowlanej, na której zostanie zbudowany dom. Nie jest to łatwe zadanie, trzeba wziąć pod uwagę między innymi:
– Lokalizację – wolisz mieszkać w centrum miasta, na przedmieściach, a może na wsi? Dużo zależy od naszych potrzeb oraz trybu życia. Wybierając lokalizację działki, uwzględnijmy konieczność codziennych dojazdów do miejsca pracy, sprawdźmy odległość do sklepów oraz innych ważnych obiektów (ulubione miejsca rekreacji, spotkań z przyjaciółmi). Nie bez znaczenia jest np. czas, który trzeba przeznaczyć na dowożenie dzieci do szkoły i na zajęcia dodatkowe, a zazwyczaj ma to miejsce w godzinach szczytu.
– Kształt działki i jej metraż – unikajmy wąskich działek, na których trudno będzie zbudować wymarzony dom. Pamiętajmy, że obowiązują przepisy regulujące odległość okien lub drzwi od granicy działki, jeśli zatem zainwestujemy w działkę o nietypowym kształcie, trudniej będzie nam wkomponować dom. Najlepiej zdecydować się na działkę o kształcie zbliżonym do kwadratu. Jeśli trafi się piękna miejscówka o mniej standardowych wymiarach, zawsze można poradzić się architekta, czy jest możliwe wybudowanie na niej domu, aby przedwcześnie nie skreślić wyszukanej nieruchomości.
– Ukształtowanie terenu – działka jest płaska czy ze spadkiem? Wjazd na posesję jest od strony północnej lub wschodniej? To ważne aspekty, które wpłyną na koszty i stopień skomplikowania budowy domu i późniejszy komfort użytkowania nieruchomości. Najlepiej, gdy działka jest tak położona względem stron świata, że pokoje dzienne i taras będą zlokalizowane od południa/południowego zachodu. Sprawdźmy też stopień zadrzewienia działki – być może konieczna będzie wycinka. Choć osobiście jestem zwolenniczką zostawiania wszystkiego, co zielone.
– Uzbrojenie – szukajmy działek wyposażonych w media – prąd, gaz, wodę i kanalizację. To ułatwi i przyspieszy proces budowy domu. Ale jeśli nie wszystko jest na działce, to warto z architektem porozmawiać o możliwych opcjach, albo w czym wiąże się doprowadzenie mediów. Nie zawsze diabeł jest taki straszny, jak go malują. Czy też media 😉
– Dostęp do drogi publicznej – działka budowlana powinna mieć dostęp do drogi publicznej, w przeciwnym wypadku konieczne będzie np. uzyskanie służebności drogi koniecznej lub wydzielenie drogi z działek prowadzących do drogi publicznej. Warto to wcześniej sprawdzić i mieć widzę o możliwych rozwiązaniach.
Szukajmy działek budowlanych – chociaż zakup działki rolnej może wydawać się kuszący, to jednak wcześniej trzeba koniecznie sprawdzić, czy w planie miejscowym jest ona przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną. Jeśli tak, wystarczy ją częściowo odrolnić – dość często prowadzimy tę procedurę dla naszych Klientów. Odrolnienie terenu generuje co prawda dodatkowe formalności, a uzyskanie pozwolenia na budowę przesunie się nieco w czasie, ale jest to rzecz do zrobienia.
Potrzeby i oczekiwania, związane z projektem domu
Odpowiedni projekt budowlany to jeden z najważniejszych etapów całej inwestycji. W wymarzonym domu chcemy czuć się swobodnie, zatem przestrzeń powinna być funkcjonalna, wygodna i spełniać nasze oczekiwania. Wybierając rozwiązania projektowe, kierujmy się potrzebami domowników – rodzina z dziećmi może wybrać dom z poddaszem/piętrem, w którym strefa dzienna będzie znajdować się na dole, a sypialnie zostaną zlokalizowane na drugiej kondygnacji. Z kolei seniorzy lub osoby mające trudności z poruszaniem się często wolą zainwestować w nieruchomość parterową, bez schodów i innych barier architektonicznych.
Wykonanie projektu najlepiej zlecić doświadczonemu architektowi, który przygotuje kompletną dokumentację budowlaną – projekt koncepcyjny, budowlany i wykonawczy, a także zaprojektuje wnętrza. Powierzenie tak odpowiedzialnego zadania profesjonaliście zaowocuje stworzeniem projektu przemyślanego pod każdym względem. To z kolei pozwoli uniknąć problemów na dalszych etapach budowy domu i zoptymalizować koszty inwestycji.
Dobrze opracowany projekt jest bazą do wszystkich dalszych działań. Stanowi zaledwie 2-3% całościowego kosztu inwestycji, a stanowi o wszystkim, co się w niej później dzieje. Warto poświęcić mu odpowiednio dużo czasu i uwagi. Ze wsparciem architekta przejdziecie przez ten proces dobrze, świadomie, z pełną wiedzą o tym, jak dom będzie wyglądał, jak będzie się Wam w nim żyć, czy będzie komfortowo i funkcjonalnie. Warto zaufać doświadczonemu specjaliście i jednocześnie wsłuchać się we własne potrzeby. Z połączenia tych dwóch elementów wyjdzie piękny projekt i piękny dom!
Sporządzenie budżetu inwestycji
Przygotowanie kompleksowego budżetu inwestycji pomaga zachować nadzór nad wydatkami, które często się mnożą i lubią wykraczać poza zaplanowaną kwotę. Na początku ustalmy, ile możemy przeznaczyć na budowę, a także zastanówmy się, czy będziemy korzystać z własnego kapitału, czy zdecydujemy się na kredyt hipoteczny. Przy szacowaniu kosztów inwestycji należy uwzględnić m.in.:
– ceny materiałów budowlanych (choć życie czasem pokazuje, że nie zawsze możemy przewidzieć sytuację na rynku)
– standard budowy i wykończenia (tu warto omówić z projektantem elementy, na których nie warto oszczędzać, a także te obszary, gdzie można szukać oszczędności i optymalizować budżet)
– system wykonania (gospodarczy lub poprzez zatrudnienie generalnego wykonawcy – obydwa mają zalety i wady, a wybór zależy głównie od tego, a jakim stopniu możecie/chcecie się zaangażować w budowę domu),
– powierzchnię użytkową domu oraz kształt budynku,
– koszt pracy ekipy budowlanej,
– lokalizację inwestycji.
Pamiętajmy o tym, że domy o niestandardowym kształcie, ze skomplikowanymi elementami architektonicznymi są zwykle droższe w budowie – podczas prac zużywa się więcej materiałów, więcej kosztują też usługi wykonawców. Przy przebudowie istniejącego budynku należy wziąć pod uwagę koszty rozbiórek, wywozu gruzu i jego utylizacji – o tym najczęściej nie myśli się podczas planowania takiej inwestycji.
Formalności przed budową
Kolejne etapy budowy domu jednorodzinnego to formalności, bez których nie ruszymy z miejsca. Przed rozpoczęciem prac należy:
- Sprawdzić zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla naszej działki lub uzyskać decyzję o warunkach zabudowy – dokumenty te zawierają wytyczne dotyczące rodzaju i formy obiektów, które mogą zostać zbudowane na działce. W planie zagospodarowania przestrzennego będą uwzględnione takie wytyczne jak kąt nachylenia dachu czy wysokość budynku. Dokument można sprawdzić w internecie na stronie Urzędu Gminy, albo uzyskać w formie papierowej w urzędzie gminy właściwym dla lokalizacji działki. Jeśli działka nie posiada planu miejscowego, należy złożyć do urzędu gminy wniosek o ustalenie warunków zabudowy.
Plan Miejscowy jest pisany dość specyficznym językiem branżowym i dla osoby nie zajmującej się na co dzień budownictwem i architekturą, będą trudną i żmudną lekturą i ostatecznie najpewniej zostawiającą dużo niejasności. Zachęcam gorąco do omówienia zapisów planu z architektem, który wytłumaczy, co jest możliwe, a czego nie da się wybudować na działce, którą wybrałeś.
1. Zlecić wykonanie mapy do celów projektowych – dokument ten jest wymagany przy opracowaniu projektu do pozwolenia na budowę. Mapę wykonuje uprawniony geodeta na podstawie materiałów udostępnionych mu w urzędzie oraz pomiarów na działce.
2. Zlecić opracowanie badań geotechnicznych – wykonuje je uprawniony geolog. Opinia geotechniczna mówi o tym, jaki jest rodzaj gruntu na działce i wskazuje wytyczne do zaprojektowania bezpiecznego fundamentowania budynku.
3. Zlecić opracowanie Projektu Budowlanego, który składa się z:
– Projektu Zagospodarowania Terenu,
– Projektu Architektoniczno-Budowlanego,
– Projektu Technicznego.
Projekt zagospodarowania terenu jest tworzony na mapie do celów projektowych i zawiera m.in. określenie granic działki, jej usytuowanie, obrys budynku, uzbrojenie w przyłącza, podjazdy, drogi wewnętrzne, ogrodzenie, dojazd do garażu, układ zieleni. Projekt wykonuje uprawniony architekt.
Projekt architektoniczno-budowlany obejmuje projekt budynku: rzuty, przekroje, elewacje i opis techniczny wraz z potrzebnymi dokumentami i uzgodnieniami.
Projekt Techniczny zawiera projekty branżowe: konstrukcję, instalacje sanitarne, instalacje elektryczne, projekt drogowy, itp. Nie jest on składany w Wydziale Architektury, tylko przekazywany bezpośrednio Inwestorowi.
4. Wystąpić o pozwolenie na budowę lub zgłosić budowę domu jednorodzinnego – w celu uzyskania pozwolenia na budowę należy złożyć do odpowiedniego Wydziału Architektury wniosek z załącznikami, wśród których powinny znaleźć się m.in.:
– po trzy egzemplarze projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi wymaganymi dokumentami. Można już załatwić tę sprawę elektronicznie i wysłać do urzędu wniosek wraz z projektem w formie plików pdf, poprzez platformę ePuap. Od kilku miesięcy tylko w ten sposób załatwiamy pozwolenia dla naszych Klientów.
– oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do działki oraz dysponowaniu nią na cele budowlane,
– decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli nie ma obowiązującego planu miejscowego),
Czas oczekiwania na wydanie pozwolenia na budowę wynosi 65 dni. Jest ważne przez 3 lata od wydania.
5. Przygotować dziennik budowy – po uzyskaniu pozwolenia na budowę należy zawiadomić Inspektorat Nadzoru Budowlanego o zamiarze rozpoczęcia budowy i dołączyć dokumenty:
– pozwolenie na budowę,
– dziennik budowy,
– oświadczenie kierownika budowy i inwestora.
– oświadczenie projektanta o sporządzeniu Projektu Technicznego
Dziennik budowy to dokument, w którym kierownik budowy odnotowuje wszystkie wykonane prace. Wniosek o rejestrację dziennika budowy należy złożyć w Wydziale Architektury, które wydało decyzję o pozwoleniu na budowę. W dokumencie powinny znaleźć się dane inwestora, numer i data wydania pozwolenia na budowę, rodzaj inwestycji, adres i numer działki. I tu też wkracza cyfryzacja – dziennik budowy niebawem będzie dostępny w formie elektronicznej.
6. Po upływie 14 dni od zgłoszenia rozpoczęcia robót można działać!
Znalezienie wykonawcy, zakup materiałów
Znalezienie rzetelnej ekipy budowlanej nie jest łatwe, warto jednak popytać znajomych o rekomendacje. Przy wybieraniu fachowców należy wziąć pod uwagę ich doświadczenie i zrealizowane już prace. Żeby uniknąć problemów, warto podpisać z ekipą umowę, w której uwzględnimy wszystkie ustalenia – datę rozpoczęcia i zakończenia prac, koszt usług, harmonogram poszczególnych etapów itp. Można także ustalić, kto odpowiada za zakup materiałów budowlanych. Z reguły zajmuje się tym wykonawca – to rozwiązanie wygodne dla inwestora, który nie musi orientować się na rynku, znać cen i producentów.
Budowa domu
Poniżej przedstawiamy etapy budowy domu w punktach:
– Stan surowy – przygotowanie wykopu, wykonanie fundamentów oraz podłogi na gruncie.
– Stan surowy otwarty – wykonanie podstawowych elementów konstrukcyjnych, np. ścian nośnych, stropu, kominów, dachu, rynien.
– Stan surowy zamknięty – postawienie ścianek działowych, wstawienie okien i drzwi.
– Stan deweloperski – wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, c.o. i elektrycznej, ocieplenie i wykonanie tynków, wylewek, wstawienie parapetów.
– Prace wykończeniowe – ten etap uwzględnia m.in. układanie płytek, posadzek, montaż urządzeń w łazienkach, wstawienie drzwi wewnętrznych, malowanie pomieszczeń. W naszej pracowni, poza tym, że projektujemy niezłe wnętrza, to prowadzimy też koordynację prac ekip wykończeniowych. Żeby prace wykończeniowe nie wykończyły naszych Klientów 🙂 Sporządzam m.in. harmonogram prac i montaży, dzięki czemu prace wykonywane są sprawnie, bez zbędnych przestojów, a efekt końcowy cieszy Inwestorów w najkrótszym możliwym terminie 🙂 Czasem tworzeniu harmonogramu towarzyszy kot – Rekin. Jak niżej 🙂
Formalności po zakończeniu budowy
Prace już wykonane – wymarzony dom został wybudowany. Teraz pora złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy – bez niego nie będzie można zamieszkać w budynku. Do zawiadomienia należy dołączyć m.in.:
– dziennik budowy,
– projekt techniczny,
– oświadczenie kierownika budowy o zgodności obiektu z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę,
– dokumentację odbioru przyłączy elektrycznych, wodnych, gazowych i kanalizacyjnych,
– inwentaryzację geodezyjną powykonawczą,
-protokół odbioru zjazdu z drogi publicznej.
Po złożeniu zawiadomienia o zakończeniu budowy, nadzór budowlany ma 14 dni na wniesienie sprzeciwu. Jeśli tego nie zrobi, tym samym wyda milczącą zgodę na użytkowanie budynku. Tadaaaam! 🙂
Budowa domu – etapy. Podsumowanie
Budowa domu jednorodzinnego wiąże się z wieloma formalnościami i jest jednym z największych wyzwań, jakie stawiają przed sobą inwestorzy. Proces ten nie musi jednak być skomplikowany – jeśli będziemy trzymać się ustalonego planu, nic nie powinno nas zaskoczyć. A z doświadczonym architektem cały proces przebiegnie łatwiej, z poczuciem wsparcia, na pewno z większym spokojem.
Zapraszam do kontaktu, jeśli zechcecie spełnić swoje marzenia o nowym domu 🙂
Dodaj komentarz