Joanna Kłusak | architekt Kraków – projekty budowlane i projekty wnętrz

ZGŁOSZENIE, A MOŻE POZWOLENIE?… CZYLI JAK WYBUDOWAĆ DOM18 sierpnia 2015

Od jakiegoś czasu emocje Inwestorów rozpalała informacja, że nie będą już potrzebne pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych. Oczekiwania zrobiły się ogromne – koniec z niekończącą się procedurą pozwolenia na budowę, która ustawowo trwa 65 dni (a bywa, że dłużej), koniec z przedstawianiem warunków technicznych przyłączenia budynku do mediów. 30 dni i można budować  – miało być łatwo, szybko i bezproblemowo.

Słowo stało się ciałem i od 28 czerwca br. weszło w życie znowelizowane Prawo Budowlane. Mamy więc dwa podstawowe tryby przedstawienia swoich zamiarów inwestycyjnych odpowiedniemu organowi: pozwolenie na budowę i zgłoszenie robót budowlanych bądź budowy obiektu. Nowelizacja polegała na tym, że więcej inwestycji przeskoczyło z procedury pozwolenia na budowę do procedury zgłoszenia. Niektóre inwestycje natomiast wyskoczyły zupełnie z powyższych z procedur i można przeprowadzić je bez powiadamiania żadnego urzędu. Lista obiektów i robót jest dość długa i raczej mało zajmująca, więc nie będę tu jej przytaczać, natomiast zajmę się tym, co najbardziej interesuje inwestorów, czyli budową domu jednorodzinnego i procedurą zgłoszenia.

Miało być łatwo, szybko i przyjemnie. Z założenia tak. Z tym, że teoria niewiele ma, niestety, wspólnego z rzeczywistością – podobnie jest i tym razem. Drogi Inwestorze, który chcesz wybudować wymarzony dom, muszę Ci o kilku rzeczach powiedzieć.

Kiedy możliwe jest zgłoszenie budowy domu? Wtedy, gdy nie ma tzw. stron w postępowaniu administracyjnym, czyli jednym słowem, gdy planowany dom i urządzenie terenu wokół niego nie oddziałuje na działki sąsiednie (urząd nie wysyła zawiadomień do ich właścicieli). Działa to również w drugą stronę – budynki i elementy urządzenia terenu znajdujące się na działkach otaczających naszą nieruchomość, nie wpływają na możliwości zagospodarowania naszego terenu.

Czym jest oddziaływanie? Ano jest to obecność w mniejszych niż przepisowe odległościach takich elementów jak: miejsca postojowe, śmietniki, inne budynki, pokrywy zbiorników na nieczystości ciekłe, studnie, tory kolejowe. Jest to też cień, który pada od naszego i sąsiedniego budynku. To również przesłanianie, czyli dostęp do światła dziennego pomieszczeń w naszym i sąsiednim budynku. To również odpowiednie nasłonecznienie pomieszczeń. Wszystko to należy przeanalizować, sprawdzić i rozrysować – robi to projektant. Rzadko kiedy zdarza się, żeby coś nie oddziaływało 😉

willa viz 1

Rozbudowa willi w Krakowie – jeden z niewielu moich projektów, w którym nie było stron w postępowaniu.

 

Ale załóżmy, że mamy taką korzystną sytuację – oddziaływania nie stwierdzono. I załóżmy, że urząd też go nie stwierdzi. Jest dobrze 🙂 Czy planujesz w swoim domu instalację gazową? Pewnie tak. No to na instalację gazową potrzebujesz pozwolenie na budowę. A więc poza zgłoszeniem budowy domu musisz też osobno złożyć projekt instalacji gazowej do pozwolenia na budowę. Niestety te dwie procedury nie mogą toczyć się równolegle, ponieważ najpierw musisz skutecznie zgłosić dom. Czyli po 30 dniach uzyskać w urzędzie zaświadczenie o nie wniesieniu sprzeciwu. Potem możesz złożyć projekt instalacji gazowej do pozwolenia na budowę. Razem potrwa to co najmniej 3 miesiące. Nie tylko instalacji gazowej nie możesz zgłosić razem z domem – podobnie będzie z instalacją wentylacji mechanicznej, a coraz więcej domów jednorodzinnych jest w nią wyposażonych.

Zatem jasne jest, że jeśli w projekcie znajduje się instalacja gazowa lub wentylacji mechanicznej, od razu należy składać dokumentację projektową do pozwolenia na budowę – będzie to najszybsza ścieżka, stara i sprawdzona.

Wróćmy jeszcze do sytuacji, gdy nie mamy oddziaływania, instalacji gazowej ani wentylacji mechanicznej, czyli możliwa jest procedura zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego. Składamy projekt w urzędzie i odliczamy 30 dni do wbicia łopaty w ziemię. Cieszymy się 🙂 Ale po 20 dniach od złożenia papierów w urzędzie, przychodzi pismo, że mamy uzupełnić jakąś informację. Uzupełniamy od razu, zaraz przecież ekipa wchodzi na budowę, ale… urząd zaczyna od nowa liczyć magiczne 30 dni. Tak, od dnia uzupełnienia braków znowu liczymy 30 dni. Potem urząd ogłasza w BIP, że nie wniósł sprzeciwu do zgłoszenia. Tak, teraz możemy już rozpocząć budowę.

Nie jest to, wbrew głośnym zapowiedziom, szybsza droga. Nie jest też specjalnie łatwiejsza – uzgodnień i papierów trzeba przygotować dokładnie tyle samo, a nawet więcej – projektant musi zrobić analizę oddziaływania inwestycji, co do tej pory było w po stronie urzędu. Projekt architektoniczny jest równie opasły, jak przy pozwoleniu na budowę i również musimy złożyć go w 4 egzemplarzach.

Chciałabym jeszcze zwrócić Waszą uwagę na wspomniane na początku warunki techniczne przyłączenia budynku do sieci – chodzi m.in. o wodociąg, kanalizację sanitarną, energię elektryczną, gaz. Dotychczas powyższe pisma, wydawane przez zarządców sieci, były obowiązkowym elementem dokumentacji architektoniczno-budowanej, którą składało się do urzędu. Teraz nie musimy ich dołączać do projektu, co miało być ułatwieniem (nie musimy się o nie od razu starać, mniej zachodu). Tylko czy na pewno?

Wyobraźmy sobie, że zgłaszamy budowę domu, nie przejmując się na razie warunkami technicznymi przyłączenia do sieci. Zgłoszenie przyjęte, sprzeciwu brak, wpuszczamy ekipę wykonawczą. Zaczynamy ogarniać przyłącza, składamy wnioski do zarządców sieci, czekamy na informację. A jeśli okaże się wtedy, że nie możemy podłączyć naszego budynku do sieci np. wodociągowej? Albo w pobliżu nie ma czynnej nitki gazociągu? Albo nie da się wpiąć do kanalizacji bez jej kosztownej rozbudowy?

Dom nie może funkcjonować bez wody, kanalizacji i energii elektrycznej. To są podstawowe potrzeby, które należy zaspokoić i warto wcześniej wiedzieć, czy na pewno nie będzie żadnych przeszkód, żeby podłączyć budynek do tychże. A jeśli będzie konieczny plan B (zbiornik na gaz płynny, przydomowa oczyszczalnia, kotłownia na inne paliwo niż zakładaliśmy), to mamy czas i możliwość rozwiązać problem. Dlatego warto uzyskać warunki techniczne przyłączenia mediów od razu, na etapie projektu domu, aby uniknąć niespodzianek w późniejszym etapie, gdy zmiany bywają kosztowne, a czasem już niemożliwe.

Podsumowując krótką analizę zmian w Prawie Budowlanym w zakresie budowy domu jednorodzinnego, przychodzi mi do głowy tylko zdanie mojego kolegi po fachu: miało być dobrze, wyszło jak zwykle. Zgłoszenia budowy domów zostawmy w spokoju, szkoda naszego czasu. Pozwolenie na budowę, stare, poczciwe i w jakimś stopniu przewidywalne, to przy nim bułka z masłem 🙂 I takich miłych procedur Państwu i sobie życzę 🙂

Komentarze:

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *